Les prix remontent dans presque toute l’Union européenne
Le marché immobilier européen montre un net redémarrage au printemps 2026, mais cette reprise ne signifie pas un retour à l’équilibre. D’après Eurostat, les prix des logements ont augmenté de 5,5 % dans l’UE et de 5,1 % dans la zone euroau quatrième trimestre 2025 sur un an. Sur le seul trimestre, la hausse atteint 0,8 % dans l’UE et 0,6 % dans la zone euro. Dans le même temps, les loyers ont encore progressé de 3,2 % dans l’UE sur un an.
Cette remontée intervient après une période de correction dans plusieurs pays, mais elle confirme surtout que l’offre reste trop faible face à la demande. Le phénomène est visible dans les grandes métropoles, où les logements disponibles restent rares et où les ménages subissent à la fois la hausse des prix d’achat et celle des loyers. Eurostat rappelle d’ailleurs qu’entre 2010 et 2025, les prix des logements ont bien plus progressé que les loyers à l’échelle européenne, ce qui a durablement détérioré l’accessibilité au logement.
L’Allemagne illustre la tension entre reprise et pénurie
L’Allemagne est l’un des meilleurs exemples de ce nouveau cycle. Selon une enquête Reuters publiée en mars, les prix des logements allemands devraient augmenter d’environ 3 % par an jusqu’en 2028, après avoir déjà rebondi de 6 % depuis le début de 2024. Mais ce redressement des prix ne s’accompagne pas d’un retour de l’offre suffisante. Les analystes interrogés estiment qu’environ 200 000 logements seulement seront construits en 2026, alors qu’il en faudrait près de 320 000 par an jusqu’en 2030 pour répondre aux besoins.
La tension est encore plus visible sur le marché locatif. Reuters note que les vacances locatives dans les grandes agglomérations allemandes restent inférieures à 1 %, un niveau extrêmement bas, tandis que les loyers urbains devraient progresser de 3 % à 4,5 % sur un an. Autrement dit, même si les conditions de financement se sont un peu stabilisées, la pénurie structurelle continue d’alimenter la hausse des prix et de détériorer l’accès au logement, surtout pour les primo-accédants.
Le crédit immobilier reste sous surveillance
Le marché résidentiel dépend aussi fortement de la politique monétaire. Reuters rapportait fin février que le crédit aux ménages dans la zone euro tenait encore, avec une croissance annuelle de 3,0 % en janvier, stable par rapport à décembre, alors que le crédit aux entreprises ralentissait. Cela montre que la demande de financement immobilier n’a pas disparu, même si elle évolue dans un environnement plus incertain.
Mais les perspectives se sont de nouveau compliquées en avril avec le choc énergétique lié au Moyen-Orient. Reuters indique que les marchés ont brusquement relevé leurs anticipations de hausse de taux de la BCE : ils donnaient jusqu’à 44 % de probabilité à une hausse dès avril, et envisageaient un taux de dépôt autour de 2,68 % d’ici la fin de l’année. Christine Lagarde a toutefois expliqué qu’aucune décision n’était encore prise, tout en reconnaissant que la hausse des prix de l’énergie rendait les perspectives plus floues. Pour l’immobilier, cette incertitude compte beaucoup : si les taux restent durablement plus élevés, l’accessibilité à l’achat risque de rester tendue malgré la reprise des prix.
L’immobilier de bureaux connaît une autre crise : la rareté du neuf
Le résidentiel n’est pas le seul segment sous tension. Dans l’immobilier tertiaire, Reuters signalait fin mars que l’Europe faisait face à une pénurie d’immeubles de bureaux prime, conséquence directe de l’effondrement des nouveaux chantiers. À la fin de 2025, seulement 10,1 millions de pieds carrés de bureaux étaient en construction en Europe, un plus bas de dix ans selon Cushman & Wakefield. Dans le même temps, la demande pour les immeubles les mieux situés augmente, ce qui pousse les loyers à des niveaux records dans des villes comme Londres et Paris.
Le marché se scinde donc en deux. Les bureaux anciens ou mal situés restent plus difficiles à louer, mais les immeubles neufs, très performants sur le plan énergétique et bien placés, deviennent rares. Reuters note que le taux de vacance des bureaux prime est tombé à 3,5 %, contre 9,8 % pour le marché global. Cette divergence montre que le secteur immobilier européen ne traverse pas une crise uniforme : il souffre à la fois d’un manque de construction, d’un coût du financement encore élevé et d’une demande de plus en plus sélective.
Une reprise qui ne règle pas le problème central
En résumé, l’immobilier européen repart, mais il repart sur des bases fragiles. Les prix montent de nouveau, les loyers continuent d’augmenter, le crédit résiste mieux que prévu, mais la construction reste insuffisante dans plusieurs pays. Résultat : la reprise du marché ne soulage pas vraiment les ménages, et elle ne corrige pas la crise de l’offre. Dans le résidentiel comme dans le tertiaire, le vrai sujet n’est plus seulement la conjoncture, mais la capacité de l’Europe à construire assez et assez vite dans un environnement de coûts élevés.